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マンションの耐用年数ってどれぐらい？日本の税制では減価償却の考え方が採用されています。つまり、新築時から1年ごとに価値が目減りして、最後にゼロになる計算をするわけですが、その際のゼロになるまでの期間＝耐用年数は、鉄筋コンクリートのマンションで47年と定められています。ただし、これはあくまでも税金を算出するための計算式であって、物理的な耐用年数とは異なります。 では物理的な耐用年数は？となると、これは明確な答えがありません。例えば、ヨーロッパでは築100年以上のマンションは当たり前のように存在しますが、日本ではマンションの第一号が誕生したのが1956年に建てられた四谷コーポラスで築50数年。今でも居住用として現役のため、築50数年ぐらいまでは大丈夫、ということはなんとなく言えますが、それ以上古いマンションが存在しないため、現時点では未知数です。 ちなみに、物理的なコンクリートの耐用年数となると、一般には60年～100年と言われていますが、マンションの耐用年数と言う場合には、むしろ使い方、つまりマンション管理によるところが大きいように思います。 |
古い物件だと地震のとき大丈夫？耐震基準で区切って、日本のマンションは３つの世代に分けられます。第1世代は1971年の建築基準法改正以前のマンション、第2世代は1981年の新耐震基準以前のマンション、第3世代は新耐震基準後のマンションです。実際に阪神大震災のときの被害状況を見ると、世代間で明確に被害の差がありました。 とはいえ、第1世代についても4割程度のマンションは無傷でしたので、一概に耐震基準だけで判断することはできません。むしろ被害を分けるのは、地盤と構造の2点です。特に地盤は重要で、地盤が強固であればあまり心配する必要はありません。地盤状況はインターネット上でも調べることができるので、不安な人は事前に調べてみるとよいでしょう。 構造的には、1階がピロティや駐車場など、吹き抜けの構造になっているものは危険度が高いようです。また、阪神大震災においては、下層階が押しつぶされるケースのほか、なぜか上層階と下層階の中間の階だけがつぶされるケースも目立ちました。したがって、どうしても心配な人はできるだけ上層階を選ぶほうが無難です。 |
老朽化して建て替えになったらどうなる？区分所有法によると、建て替えのためには管理組合の決議で5分の4以上の賛成を得る必要がありますが、現実には住んでいる人の年齢や経済状況、思い入れはまちまちで5分の4以上の賛成というのは容易ではありません。過去、実際に日本で建て替えが実施されたケースは多くはなく、数少ないケースも建て替えというより、阪神大震災後の「建て直し」がほとんどです。（前述のとおり、日本のマンションの歴史が浅く、老朽化の事例そのものが少ないという理由もあります） なお、もしも建て替えが決議された場合、建て替え費用のうち修繕積立金では賄いきれない分を、各戸の持ち分に応じて負担する形になります。容積率に余裕のある物件の場合、この機に戸数を増やすことで、ほとんど追加の費用負担なしで済む場合もあります。また、このときに建て替えに反対する人の区分所有権は買い取りとなります。 いずれの場合にしても、資産がゼロになったり、住む家がなくなる、といったことは起こりえないので安心してください。 |
所得税や相続税の控除の点で不利？住宅を購入した場合、一般に「住宅ローン控除」と呼ばれる、住宅ローンの残額に応じた所得税の控除を受けることができます。ただし、これには条件があり、マンションの場合は築25年以内の物件を購入した場合に適用となります。平成20年入居の場合だと、最高控除額は160万円です。ビンテージマンションの場合、多くの場合が適用外となりますので、単純に計算すると、築25年以内の物件と比べて、最大160万円割高と言えます。 では損をしているのかというと、その分売買価格は160万円と言わずかなり割安になっているので、結局あまり気にする必要はないように思います。 同様に、相続時精算課税の住宅資金特別控除の特例（いわゆる生前贈与）の適用にあたっても、築年数の制約があり、ビンテージ物件は対象外となります。ただし、いずれの場合も耐震基準適合証明書があれば控除を受けることができます。 ※いずれも頻繁に法改正が実施されているので、最新情報はこまめにご確認ください。 |
施工主が現在存在しないのは不安では？秀和レジデンスの施工主であるマンションディベロッパー・株式会社秀和はすでに倒産しています。その場合、建物に何か欠陥があったりしたら誰がどう責任を取ってくれるのか？と心配される方もいらっしゃるかもしれません。 しかし、そもそもマンションの瑕疵担保責任が発生するのは新築物件の場合でそれも10年間までとなります。つまり築10年以上の中古物件の場合には施工主が倒産していてもしなくても関係ありません。 むしろ重要なのは管理組合がしっかりしているかどうかです。管理組合の議事録や修繕計画書は希望すれば開示してもらえるので、購入前に不動産屋経由で依頼をしてみるとよいでしょう。特に修繕計画と修繕実績については要チェックで、直近で大規模修繕がなされていれば安心です。 |
建築条件の「既存不適格」って何？マンションを建てる際、建築基準を満たしているかどうかの検査を受けたうえで着工し販売されます。「既存不適格」とは、建った後に法律や条例が変わって、事後に建築基準違反の状態になっているケースを指します。これをもって現存する建物が違法建築と見なされるわけではなく、「この敷地には今と同じ建物は建てることができない」ことを意味します。 ここで問題になるのが、前述の建て替えの際です。多くの場合が容積率が既存不適格になっていて、同じ住戸数のマンションが建てられないケースが多く、このことが建て替えが実現しづらい要因ともなっています。 いずれにしても「既存不適格」は購入時に何か不利益をもたらすものではありません。法律や条例は毎年のように変わっていますので、築年数が古くなればなるほどどうしても既存不適格が多くなります。 |
